La mission de C. FINANCE & PARTNERS

La documentation :

Une première phase documentaire, qui permet de rassembler et d’analyser les documents fiscaux suivants :

Extrait de la matrice cadastrale ;

Extrait du plan cadastral ;

Les coefficients de Localisation,

Les coefficients de neutralisation,

Les coefficients de Neutralisation CFE,

Les secteurs d’évaluations,

Le tarif départemental

Le contrôle :

Une deuxième phase nécessite le plan et le descriptif des locaux.

Un de nos auditeurs, s’attachera à vérifier :

La concordance des informations documentaires reçues (plan, matrice cadastrale, relevé topographique, coefficients…) avec les relevés réels ;

La consistance du local à évaluer, avec en particulier l’analyse de l’affectation des surfaces ;

L’environnement spatial, économique et sociologique du local audité

L’activité projeté,

Le montant du loyer envisagé.

 L’analyse 

Une troisième phase porte sur l’analyse économique, juridique et fiscale des données ainsi collectées. Elle permet aussi d’intégrer les données socio-économiques.

Analyse économique

Depuis la fixation des valeurs de 2013 les données sociologiques et économiques de l’aire urbaine dans laquelle est situé le bien immobilier audité ont pu varier fortement.

Il convient donc de rechercher les éléments extérieurs qui ont pu avoir un effet négatif sur l’exploitation commerciale.

Une analyse précise de l’environnement, dans lesquels le bien est placé peut entraîner une remise en cause des valeurs locatives actuellement utilisées par l’administration fiscale.

De même l’éventuel déplacement de l’offre commerciale est aussi à prendre en compte.

Analyse juridique

Les auditeurs étudient la normalité des documents transmis par l’administration, en particulier les secteurs et les coefficients de localisation et de neutralisation qui évoluent tous les 6 ans.
Ils sont souvent conduits à demander des documents complémentaires aux services des impôts pour vérifier la légalité des procédures suivies tant par les commissions que par l’administration fiscale.

Il est aussi recherché quelle est l’exacte affectation du bien soumis à l’étude..

Analyse fiscale

L’analyse permet de s’interroger sur la pertinence du choix de la catégorie.

Il conduit aussi à analyser finement la dévolution des espaces et donc à définir précisément la surface pondérée, les notices de remplissage évoluent à chaque modification acceptée par l’administration et s’affinent avec le temps.

L’évaluation

Elle prend en compte les différents coefficients « Communaux, Syndicat de Commune, Intercommunalité, Département, Taxes Spéciales, Taxes d’enlèvement des ordures ménagères, Taxes GEMAPI ».

La mission de C. Finance & Partners est placée dans le cadre d’un dialogue constructif avec les services fiscaux.

De nombreux cas spécifiques peuvent faire l’objet d’une demande particulière voir d’un rescrit fiscal.

 Le compte rendu

Après vérification de la règle de droit et des données spécifiques, l’évaluation est rédigée.

Elle est remise au client sous deux formes :

Compte rendu sommaire rappelant l’objet de l’évaluation et son montant,

Un deuxième compte-rendu et remis rappelant le mode de calcul de l’administration.